昨日，樓市重磅“組合拳”出臺(tái)。 
　　當(dāng)天下午，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)文下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例。此后不久，財(cái)政部聯(lián)合國(guó)稅總局發(fā)文，放寬個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期限。 

　　就在本月的全國(guó)兩會(huì)上，國(guó)務(wù).院總理在政府工作報(bào)告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 

　　業(yè)內(nèi)人士向《第 一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，此次房貸政策調(diào)整是近年來(lái)力度較大的一次，也是“新常態(tài)”下的政策回歸。前期，提高個(gè)人住房貸款首付比例，是為抑制市場(chǎng)過(guò)熱。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應(yīng)求向供求相對(duì)平衡轉(zhuǎn)變，進(jìn)入減速換擋的新階段，住房供求關(guān)系有所改變，二套房貸政策出現(xiàn)了一 定的調(diào)整空間。 

　　另有分析人士指出，繼3月27日國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文優(yōu)化今年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)后，多個(gè)部門又密集發(fā)文出臺(tái)樓市新政，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號(hào)。 

支持改善性住房需求 

　　房貸政策調(diào)整后，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，低首付款比例從60%調(diào)整為不低于40%;住房公積金方面，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，低首付款比例統(tǒng)一為20%;對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，低首付款比例為30%。 

　　此次政策主要下調(diào)了住房公積金和第二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款低首付款比例，是落實(shí)今年政府工作報(bào)告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要舉措。 

　　中國(guó)銀行國(guó).際金融研究所副所長(zhǎng)宗良向《第 一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者介紹說(shuō)，過(guò)去一套房首付低30%，在實(shí)際操作中是30%到40%;二套房首付低60%，但實(shí)際操作中可能達(dá)到60%~70%甚至更高。比較國(guó).際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，是較為嚴(yán)格的，是市場(chǎng)極端情況下采取的一種措施。目前政策的調(diào)整讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸常態(tài)，比較有利于市場(chǎng)化發(fā)展。 

　　“總體上來(lái)講，目的是支持、落實(shí)前一段政府工作報(bào)告，加強(qiáng)居民住房需求和改善性需求，具有一 定的穩(wěn)增長(zhǎng)因素在里面?！弊诹枷蛴浾弑硎?，本次調(diào)整更重要的是，讓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)回歸常態(tài)和本來(lái)面目。 

　　而根據(jù)財(cái)政部、國(guó)稅總局的通知，此次調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)賣營(yíng)業(yè)稅政策，看點(diǎn)也是將原先營(yíng)業(yè)稅的免征期限從購(gòu)房滿5年，下調(diào)為購(gòu)房滿2年。 

　　“此次放寬免征期限，對(duì)于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300萬(wàn)元的二手房，購(gòu)買兩年后賣出可減免15萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，這有助于刺激改善性住房消費(fèi)?！必?cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)白景明說(shuō)。 

　　中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為：“自去年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速放緩，庫(kù)存上升，房?jī)r(jià)有所回落，雖然去年9月30日已對(duì)房貸政策進(jìn)行了調(diào)整，但鑒于二套房首付比例過(guò)高，依然限制了改善性需求的釋放?！?nbsp;

　　溫彬稱，從國(guó).際上看，二套房低40%的首付比例仍然是比較審慎的，可以防止投機(jī)性需求的膨脹。溫彬認(rèn)為，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和居民收入水平提高，對(duì)住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變，前期為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而采取的非常規(guī)房貸政策，也需要根據(jù)市場(chǎng)變化回歸到常態(tài)。 

　　金融機(jī)構(gòu)將樂(lè)意參與貸款 

　　本次政策調(diào)整并未涉及貸款利率調(diào)整，宗良表示：“從金融機(jī)構(gòu)貸款利率來(lái)看，首套房貸款會(huì)根據(jù)具體狀態(tài)，允許一 定比例的利率優(yōu)惠，按照‘八五折’‘九折’已經(jīng)比較合適，房地產(chǎn)貸款總體還是商業(yè)銀行比較好的資產(chǎn)，機(jī)構(gòu)還是會(huì)參與。” 

　　“房地產(chǎn)占整個(gè)貸款比重在20%左右，具體來(lái)看，個(gè)貸按揭增長(zhǎng)比各項(xiàng)貸款增速要快一些。”宗良表示，本次政策向市場(chǎng)釋放了信號(hào)：支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)土部發(fā)文根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厍闆r提供土地供應(yīng)，房子若不符合市場(chǎng)需要可調(diào)整，供應(yīng)或需求沒(méi)有實(shí)現(xiàn)有機(jī)匹配，有些房?jī)r(jià)偏高，不符合市場(chǎng)需求，不希望大幅下跌，也不希望過(guò)度上漲，希望平穩(wěn)可持續(xù)地發(fā)展。 

　　關(guān)于因地施策，以前就有過(guò)類似的制度安排?！?span style="color: rgb(255, 51, 51);">國(guó).務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào))和《國(guó)務(wù)..院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào))曾明確要求，各地人民銀行分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)卣咭螅趪?guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的低首付款比例和利率。 

　　“二套房政策調(diào)整，核心是在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，加杠桿?！弊诹急硎荆瑥奈覈?guó)實(shí)際情況看，居民家庭的儲(chǔ)蓄率仍然較高、杠桿率較低，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。第 一套商業(yè)性房貸款低首付比30%，在國(guó).際上也處于合理水平。我國(guó)二套房低首付款比例為60%，部分城市為70%，處于相對(duì)于較高水平，偏于嚴(yán)厲，存在一 定的下調(diào)空間。 

　　房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎? 

　　本次新政將釋放的市場(chǎng)需求如何?溫彬向《第 一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，本次政策可以改善房地產(chǎn)需求狀況，一線城市需求有可能提升。 

　　中原集團(tuán)研究中心分析，回顧過(guò)去十年，房貸政策僅在2006年及2008年末出現(xiàn)過(guò)放松。而此次時(shí)隔六年，再度對(duì)政策作出調(diào)整，政府對(duì)“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的政策導(dǎo)向鮮明。 

　　我們以一套市值200萬(wàn)元的房屋為例，按照此前一線城市二套房首付為70%計(jì)算，首付款為140萬(wàn)元。而按照新政策的40%首付計(jì)算，則只要80萬(wàn)元，一共少了60萬(wàn)元;加之營(yíng)業(yè)稅免征期限同時(shí)放寬，又降低了不少二手房的入市門檻?！岸追渴赘断抡{(diào)，降低了換房門檻和成本，這部分過(guò)去幾年一直被抑制的需求被激.活應(yīng)該是大概率事件。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院分析。 

　　“營(yíng)業(yè)稅5改2讓買房的選擇范圍變寬了。”在廣州工作的藍(lán)小姐在聽(tīng)聞此消息后就對(duì)《第 一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)，她在過(guò)去一年看過(guò)很多房，但覺(jué)得二手房的稅費(fèi)太高，無(wú)法“下手”，只能找郊區(qū)的一手房。如今滿2年就可免營(yíng)業(yè)稅，就可以在核心城區(qū)大膽看二手房了。 

　　至于對(duì)區(qū)域的影響，美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰向本報(bào)記者表示，一線城市將會(huì)是受益的，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)上升，但三四線城市不會(huì)有太大改變。 

　　一家百億規(guī)模的上市房企內(nèi)部人士向本報(bào)記者透露，此次政策調(diào)整，必然會(huì)促進(jìn)剛需型和改善型市場(chǎng)的全 面回暖，如果房貸資金量和利率折扣能配合到位，樓市有望在4月份量?jī)r(jià)回穩(wěn)。 

　　廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)本報(bào)記者表示，廣州近期的成交量已恢復(fù)正常水平，預(yù)計(jì)到5月會(huì)出現(xiàn)比較明顯的上漲。 

　　“公司全年推貨量約270億元，針對(duì)此次政策的調(diào)整，公司根據(jù)市場(chǎng)變化把銷售節(jié)奏前置，將4、5月份作為上半年的推盤高峰?！鄙鲜龇科髢?nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。 

　　不過(guò)，萬(wàn)科董秘譚華杰不久前曾對(duì)媒體表示，今年上半年市場(chǎng)將去化順暢、房?jī)r(jià)平穩(wěn)，這是資本市場(chǎng)樂(lè)于見(jiàn)到的;但下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性較大，部分城市可能存在一 定房?jī)r(jià)上漲壓力。