2021年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)“前高后低”的發(fā)展波動(dòng)。我們通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，以北京、上海、廣州、深圳為代表的四大一線城市，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力qiang、工作機(jī)會(huì)多、城市配套設(shè)施完善、醫(yī)療教育資源豐厚，對(duì)人才購(gòu)房定居的吸引力qiang，因此剛需市場(chǎng)長(zhǎng)期存在，市場(chǎng)扛風(fēng)險(xiǎn)能力較qiang。具體來(lái)看，其發(fā)展顯現(xiàn)出以下幾個(gè)主要特點(diǎn)。

  第yi，一線城市發(fā)展韌性qiang，年初上海市場(chǎng)率xian升溫。

  某院數(shù)據(jù)顯示，2021年，一線城市的商品住宅銷售面積為4590.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%，保持了高位增長(zhǎng)。北京、上海、廣州、深圳的商品住宅銷售面積分別為1036.6、1800.7、1267.6、485.95萬(wàn)平方米，均創(chuàng)下五年新高。2021年全年，北京、上海、廣州、深圳商品住宅成交面積同比分別為39%、24.1%、8.2%和13%，北京、上海樓市韌性明顯要好于廣州、深圳。從全年來(lái)看，一線城市的商品房成交面積也跟隨市場(chǎng)大勢(shì)顯現(xiàn)了“前高后低”的態(tài)勢(shì)。房產(chǎn)的成交價(jià)則整體表現(xiàn)為“倒N”字，顯現(xiàn)出較qiang的波動(dòng)性。

  值得注意的是，2022年年初，一線城市中的上海、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)率xian升溫。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，北京、上海、廣州、深圳的商品住宅成交面積同比分別為-26.4%、-10.2%、-58.2%和-48.7%，環(huán)比分別為-17.2%、4.9%、-57.9%和67.4%。上海和深圳環(huán)比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，表明兩地市場(chǎng)正逐步修復(fù)2021年四季度以來(lái)市場(chǎng)逐漸下行的態(tài)勢(shì)，但深圳市場(chǎng)較2021年同期仍有明顯降幅。春節(jié)期間，上海的樓市繼續(xù)升溫。1月31日至2月6日，從新房成交面積來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳四地分別成交1.6、6.6、0.2、1萬(wàn)平方米，僅有上海實(shí)現(xiàn)了環(huán)比正增長(zhǎng)，且上海商品住宅成交面積較2021年春節(jié)同期增長(zhǎng)了649.3%。

  第二，一線城市土地市場(chǎng)逐漸回暖。

  2021年，一線城市的三輪集中供地整體呈現(xiàn)出“一火、二涼、三回暖”特征。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年，一線城市第二輪集中供地?zé)岫认啾仁纵喢黠@下降，但第三輪集中供地顯現(xiàn)出回暖，這將有力支撐市場(chǎng)后續(xù)的房源供給。某院數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，上海的土地市場(chǎng)熱度zui高。2021年全年三輪集中供地，北京、上海、廣州、深圳流拍率分別為33%、5%、31%和38%，分別成功出讓57、153、78、38宗地塊，總出讓金額分別為1900、1954、1778和960億元。在一線城市中，上海土拍流拍率zui低，成交地塊zui多，出讓金額zui高。同時(shí)，在土地市場(chǎng)拿地的主流房企顯現(xiàn)出格局轉(zhuǎn)換的態(tài)勢(shì)。2021年，一線城市中，拿地金額TOP5的房企為越秀地產(chǎn)、深圳地鐵、金地、中國(guó)鐵建和上海港城，均為國(guó)企或國(guó)資參股的企業(yè)。

  第三，一線城市的購(gòu)房需求與市場(chǎng)房源供給、貸款可得性高度相關(guān)。

  某院全國(guó)城市居民置業(yè)意愿調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一線城市購(gòu)房需求自2021年11月以來(lái)持續(xù)提升，2022年1月環(huán)比提升15個(gè)百分點(diǎn)。優(yōu)zhi樓盤的供給和貸款可得性，是影響市場(chǎng)階段性冷熱表現(xiàn)的兩大直接變量。從我們調(diào)研的北京新盤市場(chǎng)來(lái)看，階段性優(yōu)zhi供給房源的出現(xiàn)，對(duì)購(gòu)房者有很大的吸引力。同時(shí)，銀行放款提速會(huì)顯著推動(dòng)商品房成交，房貸利率下降也會(huì)對(duì)購(gòu)房者的預(yù)期產(chǎn)生影響。

  總之，在供給端，一線城市房地產(chǎn)的土拍規(guī)則在逐步優(yōu)化，在需求端，一線城市嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸政策，未來(lái)也不會(huì)輕易放松。我們認(rèn)為，銀行放款提速正在推動(dòng)購(gòu)房需求逐漸釋放。在房貸利率進(jìn)行過(guò)一輪下調(diào)之后，一線城市的房貸利率仍有下調(diào)空間。